Umowa dożywocia występuje często w obrocie prawnym, bowiem pozwala na zapewnienie zbywcy prawa do mieszkania na nieruchomości, którą zbył. Najczęściej takie umowy zawierane są między najbliższymi, gdy na przykład rodzice chcą przepisać swoją nieruchomość na swoje dzieci, a jednocześnie chcą zapewnić sobie możliwość dalej w niej zamieszkiwania.
Treść umowy dożywocia
Zatem, co musi znaleźć się w takiej umowie dożywocia? Niezbędnym elementem jest zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Art. 908 § 1 kodeku cywilnego wskazuje wprost czym jest to „dożywotnie utrzymanie” – „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Mówiąc wprost: zbywca będzie miał prawo do końca życia mieszkać razem z nabywcą w jego nieruchomości, musi mieć zapewnione warunki mieszkaniowe, a nabywca dodatkowo musi się nim opiekować. Zatem, między zbywcą a nabywcą najczęściej muszą istnieć bliskie stosunki osobiste, aby można było zrealizować umowę dożywocia. Dodatkowo, prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, a więc dożywotnik (zbywca) nie może tego prawa zbyć lub przenieść na kogoś innego. W konsekwencji, przed zawarciem umowy dożywocia należy dobrze przemyśleć czy będzie ona możliwa do realizacji.
Zmiana lub rozwiązanie umowy dożywocia
Jednakże, może okazać się, że sytuacja osobista pomiędzy zbywcą a nabywcą zmieni się w taki sposób, że nie będzie możliwym dalsze wykonywanie prawa dożywocia. Pojawia się więc pytanie, co wtedy można zrobić?
Jednym ze sposobów jest zmiana umowy dożywocia. Art. 913 kodeksu cywilnego stanowi, że: „§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.” Czyli, można żądać, aby zamiast prawa dożywocia, zbywca otrzymywał jej ekwiwalent pieniężny, czyli rentę. W takich sytuacjach, zbywca nie ma wtedy już prawa mieszkać z nabywcą, ale ma prawo do otrzymywania od niego renty, czyli świadczenia pieniężnego.
Mogą się także pojawić sytuacje, w których koniecznym staje się rozwiązanie umowy dożywocia. Art. 913 kodeksu cywilnego dalej stanowi, że: „§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.” Warto zwrócić uwagę na stwierdzenie „w wyjątkowych wypadkach”, bowiem przyjmuje się, że nie wystarczy samo stwierdzenie, że strony nie mogą ze sobą pozostawać w bezpośredniej styczności, ale musi dojść do takich sytuacji, które są wyjątkowe. Przyjmuje się w orzecznictwie, że po stronie nabywcy nieruchomości musi pojawić się szczególnie naganne zachowanie względem zbywcy nieruchomości. Rozwiązanie umowy ma na celu ochronę zbywcy przed np. agresją nabywcy czy działaniami naruszającymi dobra osobiste zbywcy. Rozwiązanie umowy dożywocia powoduje, że własność nieruchomości powraca do zbywcy i nabywca przestaje być właścicielem nieruchomości, czyli następuje powrót do sytuacji sprzed podpisania umowy dożywocia.
Commenti